Preguntas Frecuentes sobre Juntas de Propietarios
Respuesta directa
Toda junta de propietarios se rige por los artículos 16 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH): la convocatoria debe incluir siempre una primera y una segunda fecha, la mayoría necesaria para aprobar un acuerdo varía según lo que se vote (desde mayoría simple hasta unanimidad), y los propietarios morosos pueden asistir pero no votar mientras no regularicen su deuda. Repasamos aquí las dudas que más nos plantean los vecinos de las comunidades que administramos en el Baix Penedès.
Convocatoria: quién puede pedirla y con qué antelación
Cualquier propietario puede solicitar una junta extraordinaria si logra el respaldo de al menos una cuarta parte de los propietarios, siempre que representen también al menos el 25% de las cuotas de participación. La convocatoria ordinaria (la de cada año, para aprobar cuentas y presupuesto) la cita el presidente o el administrador, y debe incluir el orden del día, el lugar, la fecha y la hora de la primera y la segunda convocatoria.
La ley no fija una antelación mínima general salvo para la junta ordinaria anual, que debe convocarse "al principio de temporada" según recoge el artículo 16.1 LPH; en la práctica, y así lo hacemos en las comunidades que gestionamos, se recomienda un mínimo de seis días naturales para dar tiempo a que todos los propietarios se organicen.
Quórum y segunda convocatoria
Este es el punto que genera más confusión. En primera convocatoria hace falta que asista la mayoría de propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación. Si no se alcanza ese quórum, la reunión pasa automáticamente a segunda convocatoria, que puede celebrarse como pronto media hora después de la hora prevista para la primera, y en esa segunda cita no hay quórum mínimo: se celebra válidamente con los propietarios que estén presentes o representados, sea cual sea su número.
Esto explica por qué, en la práctica, casi todas las juntas terminan celebrándose "en segunda convocatoria", es perfectamente legal y no invalida ningún acuerdo.
Qué mayoría hace falta según el acuerdo
No todos los acuerdos pesan igual. La Ley de Propiedad Horizontal distingue varios niveles:
- Mayoría simple (más votos a favor que en contra, entre los presentes): nombramiento y cese de cargos, aprobación de cuentas, y en general cualquier acuerdo que no tenga una mayoría específica asignada por ley.
- Mayoría de 3/5 de propietarios y cuotas: instalación de infraestructuras de telecomunicaciones o autoconsumo energético, actividades de arrendamiento turístico en la vivienda (tras la reforma que rebajó este requisito, antes exigía unanimidad), y otros supuestos concretos que recoge el artículo 17.
- Unanimidad: solo para acuerdos que modifiquen el título constitutivo o los estatutos de la comunidad, es la mayoría más difícil de alcanzar y, por eso, la ley ha ido reduciendo progresivamente los supuestos que la exigen.
Las obras de conservación necesarias para el mantenimiento del edificio (una filtración estructural, por ejemplo) ni siquiera requieren acuerdo de la junta: el presidente puede ordenarlas de forma urgente, dando cuenta después a los propietarios.
El voto de los propietarios morosos
Un propietario que no esté al corriente de pago de las cuotas comunitarias puede asistir a la junta y participar en las deliberaciones, pero su voto no se computa para el cálculo de la mayoría, salvo que impugne judicialmente la deuda que se le reclama o la haya consignado. Esta norma busca evitar que quien no contribuye al mantenimiento del edificio pueda bloquear decisiones que sí afectan a quienes sí pagan.
Cómo y cuándo impugnar un acuerdo
Cualquier propietario que no esté de acuerdo con lo aprobado puede impugnarlo judicialmente, pero los plazos son distintos según el motivo:
- Tres meses desde la adopción del acuerdo, si se considera gravemente lesivo para algún propietario o contrario al interés general de la comunidad.
- Un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos de la comunidad.
Mientras no haya sentencia firme, el acuerdo impugnado sigue siendo ejecutivo, salvo que el juez acuerde la suspensión cautelar.
Preguntas frecuentes
¿Cuántas convocatorias necesita una junta de propietarios?
Se citan siempre dos convocatorias en la misma citación: la primera exige que asista la mayoría de propietarios que representen la mayoría de cuotas; si no se alcanza, la segunda se celebra sin sujeción a quórum, como mínimo media hora después.
¿Qué mayoría hace falta para aprobar unas obras?
Depende del tipo de obra. Las obras de conservación necesarias no requieren acuerdo de la junta; las mejoras no obligatorias suelen necesitar mayoría de 3/5, y solo los acuerdos que alteran el título constitutivo o los estatutos exigen unanimidad.
¿Puede un propietario moroso votar en la junta?
Sí puede asistir y participar en el debate, pero su voto no computa para alcanzar la mayoría si no está al corriente de pago y no ha impugnado judicialmente la deuda o consignado su importe.
¿En cuánto tiempo hay que impugnar un acuerdo de la junta?
El plazo general es de tres meses desde que se adopta el acuerdo, salvo que sea contrario a la ley o los estatutos, en cuyo caso el plazo es de un año.
Conclusión y CTA
Conocer bien cómo funciona una junta de propietarios evita bloqueos innecesarios y malentendidos entre vecinos: saber qué mayoría hace falta para cada decisión, cuándo un propietario moroso pierde su derecho de voto y cuánto tiempo hay para impugnar un acuerdo son las dudas que más veces nos trasladan las comunidades que gestionamos.
En Sada Gestions llevamos desde 2004 preparando, convocando y levantando actas de juntas de propietarios en más de 110 comunidades del Baix Penedès, y sabemos que una junta bien organizada es la mejor forma de evitar conflictos vecinales.
¿Tienes dudas sobre cómo organizar la próxima junta de tu comunidad? Contáctanos, te ayudamos a prepararla de principio a fin.