Preguntas Frecuentes sobre el Fondo de Reserva de la Comunidad
Respuesta directa
El fondo de reserva es la provisión de fondos que toda comunidad de propietarios está obligada a mantener por ley para hacer frente a obras de conservación y reparación del edificio. Desde la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal de 2013, la dotación mínima obligatoria es del 10% del último presupuesto ordinario aprobado, frente al 5% que exigía la normativa anterior. Repasamos las dudas más frecuentes que nos plantean las comunidades sobre esta partida.
Cuánto tiene que tener el fondo de reserva
La ley fija un mínimo del 10% del último presupuesto ordinario de la comunidad. Este porcentaje se calcula sobre el presupuesto anual aprobado, no sobre el patrimonio total del edificio, y debe mantenerse como un mínimo permanente: si se usa parte del fondo para una obra, la comunidad debe volver a dotarlo hasta alcanzar de nuevo ese 10% en los ejercicios siguientes.
Para comunidades de nueva creación, la ley es algo más flexible en el arranque: en el momento de constituirse, basta con una dotación mínima del 2,5% del presupuesto ordinario. A partir del ejercicio siguiente, sin embargo, ya debe alcanzarse el 10% exigido con carácter general para el resto de comunidades.
Para qué sirve el fondo de reserva
El fondo de reserva está pensado específicamente para obras de conservación y reparación del edificio, y para su rehabilitación cuando sea necesaria, no para cubrir gastos corrientes del día a día como la limpieza, la electricidad de zonas comunes o los honorarios de administración, que se financian con la cuota ordinaria. Esta distinción es importante: una comunidad que utiliza el fondo de reserva para pagar gastos corrientes se queda sin cobertura precisamente para el tipo de imprevistos para los que la ley obliga a tenerlo.
Ejemplos típicos de uso legítimo del fondo de reserva: la sustitución de un ascensor, la impermeabilización de una cubierta, la reparación de la fachada o cualquier obra de rehabilitación estructural.
Qué pasa si la comunidad no llega al mínimo legal
Si el fondo de reserva no alcanza el 10% exigido, cualquier propietario puede plantear en junta que se dote la partida hasta cubrir ese mínimo. Si la comunidad no lo atiende, ese mismo propietario puede acudir a los tribunales para exigir que se modifique el presupuesto y se ajuste a la dotación mínima legal. En la práctica, la vía judicial es el último recurso: la mayoría de comunidades regularizan esta situación en la propia junta ordinaria cuando se detecta el desajuste.
Cómo se nutre el fondo de reserva
Las aportaciones al fondo de reserva se calculan según la misma cuota de participación con la que se reparten el resto de gastos generales de la comunidad. No es una cuota aparte con criterios distintos: cada propietario aporta al fondo de reserva en la misma proporción que aporta a cualquier otro gasto comunitario, y su impago se reclama exactamente igual, incluyendo la posibilidad de recurrir al procedimiento monitorio si no se abona de forma voluntaria.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiene que tener por ley el fondo de reserva de una comunidad?
Un mínimo del 10% del último presupuesto ordinario aprobado, límite que se elevó desde el 5% con la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal de 2013 (Ley 8/2013).
¿Cuánto fondo de reserva tiene que tener una comunidad recién constituida?
En el momento de su constitución, un mínimo del 2,5% del presupuesto ordinario; a partir del ejercicio siguiente, debe alcanzar ya el 10% exigido con carácter general.
¿Para qué se puede usar el fondo de reserva?
Para obras de conservación y reparación del edificio, y para la rehabilitación de la finca cuando sea necesaria; no está pensado para cubrir gastos corrientes ordinarios como limpieza o suministros.
¿Qué puede hacer un propietario si la comunidad no llega al fondo de reserva mínimo?
Cualquier propietario puede exigir en junta que se dote la partida hasta el mínimo legal y, si no se atiende, reclamar judicialmente que se modifique el presupuesto para ajustarlo a ese porcentaje.
Conclusión y CTA
Mantener el fondo de reserva bien dotado no es solo una obligación legal: es la diferencia entre poder afrontar una avería importante con normalidad o tener que aprobar una derrama de urgencia que nadie esperaba.
En Sada Gestions revisamos la dotación del fondo de reserva de cada comunidad que gestionamos en el Baix Penedès como parte de nuestra gestión anual de cuentas.
¿Quieres saber si el fondo de reserva de tu comunidad cumple con el mínimo legal? Contáctanos.