Ley de Propiedad Horizontal: Derechos y Obligaciones de los Propietarios
Respuesta directa
El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal fija las obligaciones básicas de todo propietario en una comunidad: contribuir a los gastos generales según su cuota de participación, mantener su propio piso o local en buen estado, permitir las reparaciones necesarias en elementos comunes y respetar las normas de convivencia. A cambio, la ley también reconoce derechos claros, como participar en las juntas y consultar la documentación de la comunidad en cualquier momento.
La obligación principal: contribuir a los gastos generales
Todo propietario debe contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título constitutivo, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades. Esto incluye las cuotas ordinarias, las aportaciones al fondo de reserva y cualquier derrama extraordinaria aprobada válidamente en junta.
Un matiz importante: el hecho de no usar un servicio no exime de pagarlo. Si un propietario de un bajo no usa nunca el ascensor, sigue estando obligado a contribuir a su mantenimiento, salvo que el propio título constitutivo prevea expresamente una exención para ese caso concreto.
Mantener la vivienda en condiciones y permitir reparaciones
El propietario también está obligado a mantener en buen estado de conservación su propio piso o local, de forma que no perjudique a la comunidad ni a los demás propietarios, y a consentir en su vivienda las reparaciones que exija el servicio del inmueble, así como las servidumbres necesarias para crear servicios comunes de interés general (por ejemplo, el paso de una tubería o cableado que da servicio a todo el edificio).
Qué pasa con las deudas al vender una vivienda
Este es uno de los puntos que más dudas genera en compraventas. Cuando se transmite una vivienda dentro de un régimen de propiedad horizontal, el comprador responde con la propia finca adquirida de las cantidades adeudadas a la comunidad por el anterior propietario, hasta el límite de la parte vencida del año de adquisición y los tres años naturales anteriores. Por eso es imprescindible, antes de comprar, solicitar un certificado de estar al corriente de pago emitido por el administrador o el secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente.
En la escritura de compraventa, además, el vendedor debe declarar expresamente si está al corriente de pago de los gastos generales de la comunidad o manifestar lo que adeuda en ese momento.
Las deudas comunitarias tienen carácter preferente
Las cantidades adeudadas a la comunidad por gastos generales correspondientes a la parte vencida de la anualidad en curso y a los tres años anteriores tienen la condición de crédito preferente, situándose por delante de otros acreedores reconocidos en el Código Civil, con la única excepción de los créditos salariales. Esto da a las comunidades una herramienta importante para reclamar impagos, incluso en procedimientos de ejecución donde compiten con otros acreedores del propietario moroso.
Los derechos que tiene todo propietario
Frente a estas obligaciones, la ley reconoce derechos igual de claros: participar con voz y voto en las juntas (salvo la limitación de voto por morosidad ya comentada en otros artículos de este blog), consultar en cualquier momento la documentación de la comunidad, y recibir con antelación razonable la convocatoria de cualquier junta con su correspondiente orden del día.
Preguntas frecuentes
¿Qué gastos está obligado a pagar todo propietario?
Los gastos generales para el adecuado sostenimiento del edificio, sus servicios, cargas y responsabilidades, según la cuota de participación fijada en el título constitutivo, incluidos el fondo de reserva y cualquier derrama aprobada en junta.
¿Puedo dejar de pagar la cuota si no uso un servicio de la comunidad?
No. El no uso de un servicio no exime de la obligación de contribuir a su mantenimiento, salvo que así lo prevea expresamente el título constitutivo para ese servicio concreto.
¿De qué deudas responde el comprador de una vivienda en una comunidad?
El comprador responde con la propia vivienda adquirida de las cantidades que el vendedor debiera a la comunidad, hasta el límite de las correspondientes a la parte vencida del año de adquisición y los tres años naturales anteriores.
¿Tienen prioridad las deudas con la comunidad sobre otras deudas?
Sí, las deudas por gastos comunitarios tienen carácter preferente frente a otros créditos, situándose por delante de la mayoría de acreedores, aunque sin perjuicio de los créditos salariales.
Conclusión y CTA
Conocer estas obligaciones y derechos evita sorpresas, tanto para quien vive en una comunidad como para quien está a punto de comprar una vivienda dentro de un régimen de propiedad horizontal. La comprobación de deudas pendientes antes de firmar una compraventa es, con diferencia, el paso que más disgustos evita.
En Sada Gestions llevamos desde 2004 emitiendo certificados de estar al corriente de pago y acompañando a propietarios y compradores en comunidades de todo el Baix Penedès.
¿Necesitas un certificado de deudas o tienes dudas sobre tus obligaciones como propietario? Contáctanos.